По вопросу государственной регистрации прав по договору об отчуждению, в соответствии с которым производится отчуждение целого здания и доли в праве собственности на земельный участок, при том, что после отчуждения в собственности продавца (дарителя и т.д.) остается доля в праве собственности на данный земельный участок, отмечаем следующее.
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, указанные в ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон), в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участниками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
Также в соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Представление в орган регистрации прав документов, несоответствующих по форме и содержанию установленным требованиям законодательства Российской Федерации, согласно п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона является одним из оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав.
Таким образом, при поступлении на государственную регистрацию прав договора об отчуждении, в соответствии с которым производится отчуждение целого здания и доли в праве собственности продавца (дарителя и т.д.) остается доля в праве собственности на данный земельный участок, то в данном случае государственным регистраторам будет принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 и в последствии отказ.
